פסק-דין בתיק ע"א 002207/03

(א)        המשיבות רכשו ביום 1.4.95 את זכות הבעלות בבניין הנמצא ברחוב סלמה 164 בתל אביב, במקרקעין הידועים כחלקה 60 בגוש 6973 (להלן: " הנכס"), מהבעלים הקודמים - ישיבת בית אברהם סלונים. הזכות טרם נרשמה בלשכת רשום המקרקעין, אולם אין מחלוקת כי המשיבות הן בעלות הבית של הנכס, כמשמעות מונח זה בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: " החוק").

(ב)        המערערים התקשרו ביום 6.7.87 בהסכם שכירות מוגנת עם ישיבת בית אברהם סלונים (ההסכם מצורף כמוצג 1 לתיק מוצגי המערערים, ויכונה להלן: " הסכם השכירות"), במסגרתו שכרו חלק מן הנכס - " חמישה חדרים בשטח של כ- 100 מ"ר הנמצא בצד מערב של הבנין" (להלן: " המושכר") ושילמו בגינו דמי מפתח מלאים. זאת, לצורך ניהול מפעל לייצור ממתקים.

(ג)         המשיבות טענו כי קמה להן עילה לתבוע את פינויים של המערערים מהמושכר מהטעמים הבאים:

(אא)      המערערים ערכו שינויים בנכס ובמושכר ופלשו לשטחים שאינם חלק מהמושכר (להלן: " השטחים הנפלשים"), בכך הפרו את הסכם השכירות. עמדת המשיבות היתה, כי יש לחייב את המערערים בתשלום דמי שכירות ראויים, בגין השימוש בשטחים הנפלשים, לפי בסיס של 900 דולר לחודש, ובסך כולל בש"ח השווה ל- 113,400 דולר.

(בב)      המשיבות טענו כי החל מיום שרכשו את הזכויות בנכס, נמנעו המערערים מלשלם את מלוא דמי השכירות עבור המושכר. התנהגותם זו של המערערים מהווה הפרת הסכם השכירות.

(גג)        נטען על ידי המשיבות כי קיימת התחייבות של המערערים, שמקורה בהסכם השכירות, ושלפיה עליהם לסייד את המושכר ולצבוע בצבע שמן את חלקי העץ והמתכת שבו על חשבונם; משלא עמדו המערערים בהתחייבותם זו, הפרו את הסכם השכירות.

(דד)      עוד טענו המשיבות כי על אף שהמערערים התחייבו לבטח את המושכר בביטוח מקיף על חשבונם, הם לא עשו כן, ובכך הפרו את ההסכם.

(ד)        המערערים טענו מנגד כי יש לדחות את התביעה, בהתבסס על הנימוקים שלהלן:

(אא)      המערערים שילמו למשיבות כספים, למעלה מן הצורך. נוכח דרישותיהן של המשיבות, שלא היה להן ביסוס בדין או בהסכם, העבירו המערערים לידי המשיבות סך של 5000 ש"ח, בגין הפרשי שכר רטרואקטיביים.

(בב)      המערערים לא בנו במבנה המושכר כל בניה שהיא. ניתן ללמוד זאת מעצם העובדה שהמבנה המושכר הוא אחיד ובעל אותו מרקם בניה.

(גג)        המערערים לא עשו שימוש בחלק הנכס שאינו המושכר.

(דד)      המערערים שילמו את דמי השכירות עבור המושכר במלואם ובמועדם ועל פי שיעורם החוקי, אם לא למעלה מכך. דמי השכירות הופקדו במועדם בחשבון הבנק של מר מאוזנר, על פי דרישתו.

(הה)      המערערים הוסיפו וטענו כי מיטב כספם הושקע בשיפוץ המושכר, לרבות צביעה וריצוף קרמי של חלקים בו.

(וו)        לבסוף טענו המערערים כי הם מבטחים את המושכר מידי שנה, מהיום ששכרו אותו.

(זז)       לחילופין, נטען כי אם יעתר בית המשפט לדרישת המשיבות, יש לפסוק להם סעד מן הצדק.

3.         פסק דינו של בית משפט קמא

(א)        אשר למחלוקת בנוגע למעמד המערערים בשטח המוחזק על ידם בנכס - בית המשפט התבסס על הסכם השכירות וקבע כי המערערים הם דיירים מוגנים רק בשטח של כ- 100 מ"ר שהוא המושכר. שטחים נוספים, החדר הצפוני של המושכר (להלן: " החדר הצפוני" או לחילופין " השטח הצפוני"), מבנה בשטח של כ-11 מ"ר בחצר המשמש כשירותים, רמפה בשטח של כ-39 מ"ר ופרוזדור כניסה בשטח של כ-14 מ"ר הוגדרו כ"שטחים נפלשים". משמע, מעמדם של המערערים בשטחים הנפלשים, הוא לכל היותר של בני רשות. בית המשפט בחן את השאלה, האם המערערים הם אכן בני רשות בשטחים הנפלשים והשיב לה בחיוב. משלא הוכח כי שולמו דמי שימוש בגינם, הרי שמדובר ברשות חינם אשר בוטלה לכל המאוחר עם הגשת כתב התביעה ולפיכך המערערים הם בחזקת מסיגי גבול בשטחים הנפלשים ועליהם לסלק ידם מהם.

(ב)        בית המשפט דחה את טענת המשיבות כי יש לחייב את המערערים בתשלום דמי שימוש ראויים בגין השימוש בשטחים הנפלשים, נוכח קביעתו לפיה המערערים היו בני רשות בחינם בשטחים הללו.

(ג)         בית המשפט התייחס לטענות המשיבות שלפיהן המערערים בהתנהגותם הפרו את הסכם השכירות והקימו למשיבות עילה לפנותם מהמושכר -